Hypotheek in 2015, wat moet je weten?

Geplaatst op 29-01-2015

Basis en Veranderingen

De hypotheek is anno 2015 allang niet meer zo moeilijk als vroeger. Eigenlijk heb je maar twee mogelijkheden: een lineaire hypotheek of een annuïteiten hypotheek. Maar juist als je het maximale uit je hypotheek wilt halen, wat zoveel betekent als 'zo min mogelijk betalen', wordt het wat ingewikkelder. Veel belastingregels wijzigen om de haverklap. Daarom zetten we in dit artikel de basis én een aantal belangrijke veranderingen in 2015 op een rij.

Hypotheek: wat is het?
Eerst even terug naar de basis. Een hypotheek is een lening. Het huis dat je koopt, is het onderpand van die lening. Jaarlijks los je een deel van de lening af. Daarnaast betaal je rente over de lening.

Renteaftrek bij je hypotheek
Om te zorgen dat een eigen huis betaalbaar is, betaalt de overheid mee aan jouw woning. Daarom mag je de rente die je over je lening betaalt, aftrekken van je inkomen. Hierdoor betaal je dus minder inkomstenbelasting.

Rekenvoorbeeld I
Je hebt een hypotheek van € 224.000 en betaalt 3,5% rente (20 jaar vast). Dit is € 7.840 bruto rente per jaar. Dit bedrag trek je af van het inkomen waar je belasting over moet betalen. Voor de meeste Nederlanders geldt een tarief van 42% voor de inkomensbelasting. Hiervan uitgaande zorgt de hypotheekrenteaftrek voor een jaarlijks voordeel van € 3.293

Verplicht hypotheek aflossen
Wil je in aanmerking komen voor het belangrijkste Nederlandse voordeel, de hypotheekrenteaftrek, dan moet je jouw hypotheek in 30 jaar aflossen. Doe je dat in 30 gelijke stapjes, dan heet dat een lineaire hypotheek. Los je aan het begin  minder en later meer af, dan heet het een annuïteiten hypotheek (zie afbeelding).

Hypotheek vormen

Lineaire hypotheek goedkoper , annuïteiten hypotheek stabieler
Rekenvoorbeeld: Je hebt voor een woning een hypotheek nodig van € 224.000 met een rente van 3,5 % voor 20 jaar vast.

Bij een lineaire hypotheek los je 30 jaar lang elke maand een vast bedrag af, zijnde € 622,--. Doordat je elke maand aflost, hoef je elke maand minder rente te betalen. Je hypotheeklasten (= rente + aflossing) worden dus iedere maand iets lager. De eerste maand betaal je € 653,-- aan rente en € 622,-- aan aflossing en dus in totaal aan rente en aflossing € 1.275,--. De tweede maande € 651,-- aan rente en € 622,-- aan aflossing is totaal € 1.273,--, enz.

Bij de annuïteiten hypotheek betaal je juist iedere maand hetzelfde bedrag. Dit wordt "de annuïteit" genoemd. Het eerste jaar betaal je heel veel rente en weinig aflossing, het laatste jaar juist weinig rente en veel aflossing. Je hypotheeklasten blijven 30 jaar lang gelijk. Voor deze hypotheekvorm betaal je aan rente en aflossing per maand € 1.021,-- bruto per maand (netto € 799,-- per maand).

Maximale hypotheek in 2015
De maximale hypotheek die je kunt krijgen is van twee factoren afhankelijk: je inkomen en de waarde van de woning die je koopt.
Het Nibud bepaalt jaarlijks wat we op basis van ons inkomen maximaal mogen lenen voor de aankoop van een woning. Voor 2015 is de norm van het Nibud een stuk strenger geworden. De leencapaciteit voor een koppel dat een gezamenlijk jaarinkomen heeft van € 40.000, daalde van € 176.678 naar € 166.077.

Ook de normen voor wat je maximaal mag lenen op basis van de woningwaarde zijn strenger geworden. Dit jaar mag je maximaal 103% van de woningwaarde lenen. Kost je woning € 224.000, dan mag je dus maximaal € 230.720 lenen. In 2014 was dat nog 104% (€ 232.960). Wil je precies weten hoeveel je kunt lenen, raadpleeg dan altijd een hypotheekadviseur, bijvoorbeeld bij Harry van der Pol van OZP Financieel adviseurs, bereikbaar op 078 6351753.

106 % voor plan Wilgenwende
De woningen in plan Wilgenwende voldoen aan het Engergielabel A++. Bij de berekening van de maximale financieringslast gaat men ervan uit dat je, door de uitstekende isolatie van de woning, minder aan energielasten hoeft te betalen en dus meer aan hypotheek kunt lenen. Derhalve kun je voor deze woning 106 % lenen van de woningwaarde -> € 237.400.

Hypotheek met NHG
Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan worden je schulden kwijtgescholden als je onverhoopt je lasten niet meer kunt betalen: bijvoorbeeld door een scheiding of omdat je werkloos bent geworden. Bovendien krijg je met een NHG-hypotheek een lagere rente. Dit kan 0,2% tot 0,7% schelen. Een hypotheek met NHG mag maximaal € 265.000 hoog zijn. Per juli 2015 daalt deze grens naar € 245.000.
Heb je je woning met schuld verkocht, of vermoed je dat je je woning in 2014 met schuld gaat verkopen, dan mag je die schuld optellen bij je volgende hypotheek. Het voordeel daarvan is dat je dan je restschuld in kleine stukjes per maand kunt afbetalen.

Meerwerk voor 100% meefinancieren
In tegenstelling tot bestaande bouw mag je bij nieuwbouw het eventuele meerwerk voor 100% meefinancieren. Let op! De mogelijkheden worden minder per 1 juli 2015 voor leningen met NHG (zie boven). Kortom een reden temeer om nog voor 1 juli over te gaan tot koop van een woning in Wilgenwende.

Minder hypotheekrenteaftrek in 2015
Naast de hypotheekrenteaftrek, krijg je als woningbezitter te maken met het eigen woning forfait . Deze belasting voor huizenbezitters zwakt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek iets af. Huizenbezitters moeten een percentage van de woningwaarde bij het inkomen optellen voor de inkomensbelasting. Voor huizen onder € 1.040.000 is het forfait in 2015 gestegen van 0,7% naar 0,75%.

Rekenvoorbeeld II
De woning die je kocht bij rekenvoorbeeld I is € 224.000 waard. Het Eigenwoningforfait is € 1.680 (0,75% van de woningwaarde). Per saldo betaal je in 2015 dus € 7.840 hypotheekrente – € 3.293 hypotheekrenteaftrek + € 1.680 eigenwoningforfait = € 6.227 netto rentelasten, ofwel € 519,-- per maand. 

Dit was de hypotheek 2015 in een notendop. Natuurlijk valt er nog veel meer te vertellen, maar de essentie heb je nu onder de knie. Belangrijk om te weten is dat, als we naar de geschiedenis kijken, de hypotheekrente nu erg laag staat. Een hypotheek is daardoor momenteel relatief goedkoop, en dat biedt mogelijkheden. Overweeg je een woning te kopen, laat je dan goed informeren over de mogelijkheden.

Wilgenwende Dordrecht

Contactpersonen Wilgenwende

Martijn van Kollenburg RMT
Makelaar vrije kavels

Martijn van Kollenburg RMT

OZP Makelaars
Makelaar Wilgendaal

OZP Makelaars